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定期調査・検査報告制度

最終更新日:平成30(2018)年3月16日

12.定期報告に関するQ&A

 特定建築物の所有者・管理者の皆さまからお問合せの多いご質問について、お答えします。
 なお、本Q&Aは東京都が特定行政庁となる建築物※を対象としています。特別区・10市が特定行政庁となる場合については、お手数ですが各特定行政庁にお問い合わせください。

※「所管特定行政庁連絡先一覧」 (PDFファイル107KB)」

■制度全般に係る事項
Q1-1 調査対象となる建築物や報告を行うべき時期はいつか?
Q1-2 「定期報告」にはどんな種類があるのか?
Q1-3 ビル管理法、消防法の届出・報告等とは異なる制度なのか?
Q1-4 定期報告を要する特定建築物とビル管理法上の特定建築物は異なるのか?
Q1-5 費用もかかるが、定期報告をやる意味があるのか?
Q1-6 どの法令に基づく制度か。また、報告を行わない場合に罰則はあるのか?
Q1-7 定期調査・検査報告が必要な建築物の管理者に対しては、報告の必要となる時期の前に案内書が送付されてくるのか
Q1-8 案内が送られてこないので、報告義務がないと考えてよいか?
Q1-9 報告書の控えに保存義務はあるのか?
Q1-10 特殊建築物等の定期報告制度と特定建築物の定期報告制度は異なる制度なのか?

■調査者・検査者、管理者について
Q2-1 特定建築物の調査者を紹介してもらえないか?
Q2-2 建築設備の検査者を紹介してもらえないか?
Q2-3 管理者とは誰を指すのか?

■建築物の所有者等の変更、除却等に係ること
Q3-1 建物を取り壊したのでもう関係ないのではないか?
Q3-2 建物を売却した(または管理者が変わった)のでもう関係ないのではないか?

■調査・検査方法等に係ること(調査者・検査者の方向け)
Q4-1 特定建築物の調査内容は国交省告示のとおりか?
Q4-2 建築設備の検査内容は国交省告示のとおりか?
Q4-3 調査、検査の方法等について講習会等は行っていないのか?
Q4-4 特定建築物の定期調査報告の方法等を記載したテキストやパンフレットはないのか?
Q4-5 建築設備の定期検査報告の方法等を記載したテキストはないのか?
Q4-6 昇降機等の定期検査報告の方法等を記載したテキストはないのか?
Q4-7 全面打診が必要な時期はいつか?
Q4-8 落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分の全面打診等調査は、赤外線調査によって確認を行ってよいか?
Q4-9 「落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分」とはどこか?

■制度全般に係る事項

Q1-1 調査対象となる建築物や報告を行うべき時期はいつか?

  「定期報告対象建築物・建築設備等及び報告時期一覧」(PDFファイル389KB)をご覧ください。
  なお、判断に迷うことの多い用途、初回報告時期等については、下記にまとめておりますので、併せてご覧ください。
 ・判断に迷う用途の考え方
 ・初回報告時期(初回免除)の考え方

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Q1-2 「定期報告」にはどのような種類があるのか?

 建築基準法に基づく定期報告は、以下の3種類があります。

①特定建築物定期調査報告
建物全体の劣化損傷、防災上の問題等について、幅広く調査することを目的としております。規模・用途により対象となる建築物が定められています(Q1-1をご参照ください。)。

②防火設備定期検査報告
防火設備(随時閉鎖又は作動できるもの(防火ダンパーを除く。))について、個々の防火設備の性能・機能が維持保全されているか検査するものです。特定建築物の定期調査の対象となる建築物にこれらの設備が設置されている場合等、報告対象となります。

③建築設備定期検査報告
・換気設備(自然換気設備を除く。)
・排煙設備(排煙機又は送風機を有するもの)
・非常用照明設備
・給水又は排水の配管設備(給水タンク等を設けるもの)について、個々の設備の性能・機能が維持保全されているか検査するものです。特定建築物の定期調査の対象となる建築物にこれらの設備が設置されている場合、報告対象となります。

④昇降機等定期検査報告
・エレベーター(労働安全衛生法の性能検査を受けているもの、ホームエレベータ等を除く。)
・エスカレーター
・小荷物専用昇降機(テーブルタイプを除く。)
・遊技施設等(乗用エレベーター、エスカレーターで観光用のものを含む。)について、個々の昇降機等の性能・機能が維持保全されているか検査するものです。
特殊建築物等の定期報告対象規模・用途等に係わらず、上記昇降機等が設置されている場合、報告対象となります。

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Q1-3 ビル管理法、消防法の届出・報告等とは異なる制度なのか?

 異なる制度です。

 <ビル管理法に基づく特定建築物>
 ビル管理法(建築物における衛生的環境の確保に関する法律)では、「指定建築物」について、環境衛生上良好な状態を維持するために必要な措置をとることを求めています。具体的には空調管理、給水・給湯管理等について、測定、検査を行い、その結果を報告することが定められています。ビル管理法の詳細については、所轄の保健所にお問合せください。

 <消防法>
 消防法では、「特定防火対象物」、「防火対象物」について、消防設備、警報設備、避難設備、非常電源について、点検を行いその結果を所轄消防署に報告することが定められています。消防法の詳細については、所轄の消防署にお問合せください。

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Q1-4 定期報告を要する特定建築物とビル管理法上の特定建築物は異なるのか?

 異なります。

 定期報告の対象建築物は、建築基準法に基づく特定建築物であり、安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして政令で定めるもの及び当該政令で定めるもの以外で特定行政庁が指定するものが該当します。(東京都の場合の対象一覧はこちら
 ビル管理法上の特定建築物は、維持管理について環境衛生上特に配慮が必要なものとして、「建築物における衛生的環境の確保に関する法律施行令」にて指定しています。なお、ビル管理法の詳細については、所管の保健所にお問い合わせください。
 ビル管理法に限らず、建築基準法以外の法律においても特定建築物という言葉が使用されており、それぞれ定義が異なっているので注意してください。

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Q1-5 費用もかかるが、定期報告をする意味があるのか?

 事故を未然に防ぐため、外壁・避難路など建築物の防災上の性能について、専門知識を持った人に定期的に見てもらう必要があります。万が一、建築に係る事故等が発生した場合、定期報告の有無及びその内容は重要な参考資料となることも予想されます。
 また、指摘を踏まえた計画的な修繕・維持管理を行うことは、長期的に見ると維持保全費用を抑えることにも繋がります。

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Q1-6 どの法令に基づく制度か?また、報告を行わない場合に罰則はあるのか?

 建築基準法第12条に定められており、報告を怠ることは法令違反となります。またその場合、建築基準法101条により、100万円以下の罰金が課せられることがあります。

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Q1-7 定期調査・検査報告が必要な建築物の管理者に対しては、報告の必要となる時期の前に案内書が送付されてくるのか?

 以前に報告をいただいている場合、定期調査・検査報告の受付団体から、準備に必要な期間を考慮した時期に、ご案内を差し上げております。しかし、これまで報告をいただいていない場合等、お知らせできない場合もございます。そのような場合は、下記の書式に必要事項を記載していただき、FAXにてご送付ください。確認の上、早急に対応させていただきます。

提出書式(特定建築物の新規登録用紙) 本庁 PDFファイル259KB) excelファイル17KB)
多摩 PDFファイル258KB) excelファイル17KB)
<提出先> ・23区内及び島しょ部※1
 東京都都市整備局市街地建築部建築企画課 建築安全担当
 FAX 03-5388-1356
・多摩部(10市を除く。)
 多摩建築指導事務所管理課調査担当
 FAX 042-525-8369

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Q1-8 案内が送られてこないので、報告義務がないと考えてよいか?

 建築基準法12条では、所有者又は管理者(所有者と管理者が異なるときは管理者。以下、「所有者等」という。)に報告義務が課せられていますので、特定行政庁等からの「案内の有無」は、「報告義務の有無」とは無関係です。
 しかし、事前にご案内をお送りすることで、所有者等のみなさまに出来るだけスムーズにご報告いただけるようにしたいと思いますので、お手数ですが、Q1-7に記載したように建築物等の情報をお知らせいただきますようお願いいたします。

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Q1-9 報告書の控えに保存義務はあるのか?

 建築基準法令上の保存義務はありません。
 ただし、建築物を適正な状態で維持管理し続けるには、建築物の所有者・管理者が調査履歴を把握している必要があります。また、次回の調査時にも、これまでの調査結果を確認することとなりますので、適切な保存をお願いします。

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Q1-10 特殊建築物等の定期報告制度と特定建築物の定期報告制度は異なる制度ですか。

 同じ報告制度です。
 建築基準法の改正により、平成28年6月から、特殊建築物等定期調査報告から特定建築物定期調査報告に名称が変更となりました。名称が変わっただけで、二つの報告が必要になったわけではありません。

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■調査者・検査者、管理者について

Q2-1 特定建築物の調査者を紹介してもらえないか?

 東京都では調査者の紹介を行っておりません。調査者を探すには、以下の方法が一般的です。

 1 管理会社に相談する。

 2 建物の設計・工事を行った建設会社等に相談する。

 3 東京都建築・防災まちづくりセンターで公開している「講習会修了登録者名簿」別ウインドウを開くを参考にする。

(建物の所有者・管理者が資格者を探す際の参考にしていただくために、「東京都における特定建築物定期調査報告実務講習会」を受講した資格者のうち、名簿登載を希望する者をリスト化したものです。)

なお、調査者の資格要件については、6.調査・検査の資格者をご覧ください。

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Q2-2 建築設備の検査者を紹介してもらえないか?

 東京都では検査者の紹介を行っておりません。検査者を探すには、以下の方法が一般的です。

 1 管理会社に相談する。

 2 建物の設計・工事を行った建設会社等に相談する。

 3 一般財団法人 日本建築設備・昇降機センター(電話03-3591-2421)に問い合わせをする。

(建築設備の定期検査報告の受付団体である上記のセンターで、検査者の紹介を行っています。)

なお、検査者の資格要件については、6.調査・検査の資格者をご覧ください。

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Q2-3 管理者とは誰を指すのか?

 法的に明確な規定はありません。
しかしながら、“当該建築物の維持管理、長期修繕計画等に対して、金銭面を含め、主体的に関与しているもの”が、法でいう「管理者」であると考えています。
 具体例には、以下のようなものがあります。

 3 単に、清掃、設備の日常的なメンテナンス等のみの委託を受けている管理会社等は定期報告制度上の「管理者」には該当しません。

 3 共同住宅等が区分所有されている場合、原則として区分所有者からなる管理組合が管理者(代表者としては、同組合の理事長)となります。

 3 大型建築物、証券化された建築物等、管理の権限が数社で分かれている場合でも、(定期報告する建築物の部分について)全体を統括する管理者として、どの方が最も適切なのか、内部で協議の上、報告する管理者を決めてください。

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■建築物の所有者等の変更、除却等に係ること

Q3-1 建物を取り壊したのでもう関係ないのではないか?

 「建築物除却・使用休止届」の提出が必要です。

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Q3-2 建物を売却した(または管理者が変わった)のでもう関係ないのではないか?

 「建築物等の所有者等変更届」の提出が必要です。

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■調査・検査方法等に係ること

Q4-1 特定建築物の調査内容は国交省告示のとおりか?

 国土交通省告示で規定する「調査項目」、「調査方法」、「判断基準」に、東京都建築安全条例の内容等を付加し、東京都独自の内容になっています。
 東京都建築安全条例の内容の付加とは、

・同条例第8条に規定する直通階段からの避難経路の区画の状況

・同条例第19条に規定する共同住宅等の「窓先空地の確保」や「窓先空地等から道路等
 に至るまでの通路の確保状況」等

・同条例第8条の7の規定に適合する自動回転ドアの状況

等が主たるものです。
詳細については、東京都告示第443号別ウインドウを開くをご覧ください。
(上記をクリック後、第8編第3章をご覧ください。)

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Q4-2 建築設備の検査内容は国交省告示のとおりか?

 国土交通省告示で規定する「調査項目」、「調査方法」、「判断基準」に、東京都建築安全条例の内容等を付加し、一部、東京都独自の内容になっています。
 東京都建築安全条例の内容の付加とは、地下道に設ける換気・排煙・非常用の照明設備・非常用の排水設備に関することです。
 詳細については、東京都告示第444号別ウインドウを開くをご覧ください。
 (上記をクリック後、第8編第3章をご覧ください。)

 なお、建築基準法施行規則第6条第1項の規定に基づき、国土交通大臣が定める検査の項目については、3年に1度の検査が必要です。

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Q4-3 調査、検査の方法等について講習会等は行っていないのか?

 特定建築物、防火設備、建築設備、昇降機等それぞれについて、以下のとおり各受付団体が毎年実務講習を行っています。直近の法改正内容、調査・検査方法の注意点等についての講習(有償)になりますので、是非ご参加ください。

・特定建築物 講習時 毎年2月頃
受付時 毎年1月頃
公益財団法人 東京都防災・建築まちづくりセンター別ウインドウを開く
03-5466-2001
・防火設備 詳しくは、受付機関(5月中旬頃の公表予定)にお問い合わせください。
・建築設備 講習時期 毎年10~11月頃
受付時 毎年6~7月頃
一般財団法人 日本建築設備・昇降機センター別ウインドウを開く
03-3591-2422
・昇降機等 講習時期 毎年10~11月頃
受付時 毎年6~7月頃
一般財団法人 日本建築設備・昇降機センター別ウインドウを開く
03-3591-2423

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Q4-4 特定建築物の定期調査報告の方法等を記載したテキストやパンフレットはないのか?

 東京都では発行しておりません。
 日本建築防災協会別ウインドウを開くが国交省告示を踏まえて「特定建築物定期調査業務基準」を発行していますので、そちらをご参照ください。

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Q4-5 建築設備の定期検査報告の方法等を記載したテキストはないのか?

 東京都では発行しておりません。
 一般財団法人 日本建築設備・昇降機センター別ウインドウを開くが国交省告示を踏まえて「建築設備定期検査業務基準書」を発行していますので、そちらをご参照ください。

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Q4-6 昇降機等の定期検査報告の方法等を記載したテキストはないのか?

 東京都では発行しておりません。
 一般財団法人 日本建築設備・昇降機センター別ウインドウを開くが国交省告示を踏まえて「昇降機・遊戯施設定期検査業務基準書」を発行していますので、そちらをご参照してください。

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Q4-7 全面打診が必要な時期はいつか?

 落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分の全面的なテストハンマーによる打診等(以下「全面打診等」という。)が完了した日、検査済証の交付を受けた日又は外壁の全面改修が完了した日が属する年度の翌年度の開始の日から起算して10年を超え、最初の報告日までに、全面打診等が必要です。
 例えば、2012年7月10日に検査済証が交付されている場合、起算開始日が2013年4月1日になりますので、2023年4月1日以降の直近の報告時期までに全面打診等をしていただく必要があります。

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Q4-8 落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分の全面打診等調査は、赤外線調査によって確認を行ってよいか?

 東京都所管物件においては、赤外線調査を行うことで、落下により危害を加えるおそれのある部分の劣化及び損傷の状況が正確に判断できる場合、赤外線調査での確認を認めています。赤外線調査を行う場合、測定確度が確保できるか、障害物はないか等に留意した上で調査を実施してください。

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Q4-9 「落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分」とはどこか?

 当該壁面の前面かつ当該壁面高さの概ね2分の1の水平面内に、公道、不特定または多数の人が通行する私道、構内通路、広場を有する壁面(壁面直下に鉄筋コンクリート造、鉄骨造等の強固な落下物防御施設(屋根、庇等)が設置され、または植込み等により、影響角が完全にさえぎられ、災害の危険がないと判断される部分を除く。)です。

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