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終身建物賃貸借制度

最終更新日:平成29(2017)年4月18日

● 終身建物賃貸借制度とは

 「高齢者の居住の安定確保に関する法律」に基づき、高齢者が死亡するまで終身にわたり居住することができ、死亡時に契約が終了する相続のない「一代限り」の契約です。

● 制度の概要

(1)入居者の要件
以下の① 、②双方の要件を満たすことが必要です。
①入居者本人が60歳以上であること。
②入居者本人が単身であるか、同居者が配偶者もしくは60歳以上の親族であること。

(2)対象となる住宅の基準
高齢者の身体機能に対応し、段差の無い床、浴室等の手すり、幅の広い廊下を備えたものであることなどです。

(3)入居者が死亡した場合の同居者の継続居住
入居者が死亡した場合、同居していた配偶者もしくは60歳以上の親族は入居者の死亡を知った日から1月を経過する日までの間に事業者に申出ることにより継続居住が可能です。

(4)事業者からの解約
事業者からの解約は以下の場合に限定されます。
①老朽、損傷、一部滅失などにより住宅を維持することができない場合、もしくは回復するのに過分の費用を要する場合。
②入居者が住宅に長期にわたって居住せず、かつ、当面居住する見込みが無いことにより、住宅を適正に管理することが困難な場合。ただし、入居者の病院への入院又は心身の状況の変化を理由とする場合には、その理由が生じた後に、事業者と入居者が本契約の解約に合意している場合に限ります。
③入居者の債務不履行、義務違反、年齢を偽って入居するなどの不正行為、その他社会通念に照らして公序良俗に反する行為、事実があった場合。
※上記(4)① 、②の場合、都知事の承認を受けて、入居者に対して少なくとも6ヶ月前に解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができます。

(5)入居者からの解約
①療養、老人ホームへの入所その他のやむをえない事情により、入居者が住宅に居住することが困難になった場合。
②親族と同居するため、入居者が住宅に居住する必要がなくなった場合。
③事業者が都知事から改善命令を受けた場合において、その命令に違反した場合。
④解約の期日が解約の申入れの日から6ヶ月以上経過する日に設定されている場合。
※上記(5)① ~③の場合、事業者に対して少なくとも1ヶ月前に解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができます。

(6)その他
入居しようとする方から仮入居の申出があった場合は、終身建物賃貸借に先立ち、1年以内の期間を定めた定期建物賃貸借をすることができます。

● 認可を希望する事業者の方へ

 東京都内で終身建物賃貸借制度を活用し、住宅を賃貸するためには、都知事の認可が必要になります。

  • (1)主な認可基準
    法律上の根拠は、「高齢者の居住の安定確保に関する法律 第54条」PDFファイル225KB)
    • ①1戸あたりの床面積が原則25㎡以上(居間、食堂、台所、浴室等、高齢者が共同して利用するために十分な面積を有する共同の設備がある場合は18㎡以上)であること。
    • ※既存建物を改修して住宅を整備し、サービス付き高齢者向け住宅に登録する場合、または東京都高齢者向け優良賃貸住宅の認定を受ける場合は、各住戸の面積基準を以下のとおり緩和する。
      ● 1戸あたりの床面積は25㎡ 以上 →20㎡以上
      ● 居間、食堂、台所、浴室等、高齢者が共同して利用するために十分な面積を有する共同の設備がある場合は18㎡以上→13㎡以上
    • ②加齢対応構造等が高齢者の居住の安定確保に関する法律施行規則第34条第1項第1号~9号又は第2項に掲げる基準に適合するものであること。
      「高齢者の居住の安定確保に関する法律施行規則」PDFファイル172KB)
      「高齢者の居住の安定確保に関する法律施行規則第34条第1項第9号に規定する基準」PDFファイル51KB)
    • ③終身にわたって受領すべき家賃の全部又は一部を前払金として一括して受領する場合には、前払金の算定の基礎及び返還債務の金額の算定方法が書面で明示されるものであり、かつ、事業者が返還債務を負うことになる場合に備えて、必要な保全措置が講じられるものであること。
    • ④賃貸の条件が、権利金その他の借家権の設定の対価を受領しないものであること。
    • ⑤工事完了前に、敷金を受領せず、かつ終身にわたって受領すべき家賃の全部又は一部を前払金として一括して受領しないこと。
  • (2)認可申請手続きの流れ
    「終身建物賃貸借事業認可手続きの流れ」PDFファイル112KB)
  • (3)申請にあたって必要な書類
    申請を行う場合は事前にご相談ください。
    「終身建物賃貸借提出書類について」PDFファイル151KB)
    ・事業認可申請書wordファイル62KB)
    ・事業変更認可申請書wordファイル29KB)
    ・届出書wordファイル28KB)

● 終身賃貸住宅をお探しの方へ

東京都において終身建物賃貸借の認可を受けている住宅は以下のとおりです。
 「終身建物賃貸借認可住宅一覧」PDFファイル141KB)