このページの本文へ移動

「不動産取引の手引き」1 購入計画をたてる

最終更新日:平成28(2016)年4月1日

1 どんな場所の、どんな家に住みたいのですか

交通の便、買物・学校・病院・公共施設などの利便施設、住環境、地域の発展性など…。
どこに重点をおきますか。すべての条件を満足できる物件を探すことは困難です。優先順位をつけましょう。
一戸建住宅にしますか? マンションにしますか? 新築ですか? 中古ですか? 広さや間取りは? 将来のこともよく考えましょう。

2 予算は? どれだけの返済が可能ですか

必要な資金は、購入資金だけではありません。登記費用、火災保険料、ローン保証保険料、不動産取得税などの税金、引越費用、媒介報酬(手数料)などの最低限必要となる費用、さらには照明器具、カーテン、家具の買換え、その他いろいろな費用がかかることに注意が必要です。
資金計画は、堅実に、余裕を持たせて行いたいものです。金融機関等からの借入計画は、借入可能額ではなく将来にわたって返済可能な額にすることが大切です。

ローンを利用する場合、希望通りにローンが借りられないこともあります。
そのようなときのために、売買契約書には「ローン利用(融資不可による契約の解除)特約」を入れるようにしましょう。

住宅ローンには、業者のあっせんする「あっせんローン」と業者を通さない「非あっせんローン」があります。

●あっせんローン

宅建業者があらかじめ金融機関と提携契約を結んでいる提携ローンのあっせんをするものです。
宅建業者は、ローンのあっせんをする場合は、融資が否認(全部又は一部)された場合の措置(ローン利用特約)を、必ず説明しなければならないことになっています。

●非あっせんローン

宅建業者を通さずに、買主が、直接金融機関等から融資を受けるものです。社内融資・自治体融資・共済・自己取引の金融機関融資などが非あっせんローンになります。
非あっせんローンの場合、宅建業者には、融資が否認された場合の措置を説明する義務は課されていませんので、注意が必要です。契約書に「ローン利用特約」を入れるよう申入れましょう。

3 買換えのときは

買換えのとき、つい購入物件に目がいきがちですが、手持物件は売却できますか? 仮に「購入」を先行するにしても「買換え特約」は入れてありますか。

☆★☆買換えをするときの注意点☆★☆

いま住んでいる手持物件を売却して新規の住宅を購入する場合、新規物件の購入を先にしてしまうと、手持物件が売れないときは、非常に困ることになります。
買換えをするときは、次のような方法があります。

1.今住んでいる手持物件を先に売ってから新規物件を購入する(売り先行)。
→この方法が望ましい。

2.新規物件の購入を先にする(買い先行)。

新規物件の購入にあたり、「手持物件を平成○年○月○日までに、金○○円以上で売却できなかったとき、又はその売却代金が受領できなかった場合には、本契約は消滅する」などの「買換特約」を付けておくことが賢明です。

※手持物件が一定の期間に売却できなかった場合、当該物件を買い取ってくれる業者もあります(下取りシステム)が、この場合、下取り価格は、売却希望価格を大きく下回るのが通常であることに注意しておく必要があります。このシステムを利用するときは、買取の時期、価格、条件等について、十分に確認し、書面化しておきましょう。