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住宅政策推進

不動産取引の手引き

2 事前調査 −よい業者の選び方 −


不動産取引に失敗しないためには、なんといっても信用のある業者と取引することです。経歴はどうか、義務は果たしているか、悪いうわさはないかなど、いろいろなことを調べて、それらの結果を総合して判断してください。

●業者の免許

不動産取引業を営むためには免許が必要です。免許には国土交通大臣免許(二つ以上の都道府県に事務所を置いて営業する場合)と 都道府県知事免許(一つの都道府県にのみ事務所を置いて営業する場合)があります。

業者名簿の閲覧

各都道府県の担当課で、その地域内に事務所のある業者の業者名簿(免許申請書及び添付書類)の閲覧ができます。それを見れば業者の経歴や資産状況、行政処分歴などが分かり、ある程度業者の信用判断ができます。

CHECK POINT 業者の法律上の義務

○事務所の整備
業者の標識、報酬の限度額などがきちんと掲示され、事務所として整備されていなければなりません。そして事務所ごとに従業者名簿を備え、取引の関係者から請求があったときは閲覧に供しなければならないことになっています。
○正しい広告
○媒介契約書又は代理契約書の交付
○重要事項の説明
契約する前に、取引主任者が取引主任者証を提示して、物件及び取引に関する重要な事項を記載した書面(重要事項説明書)を交付して説明しなければなりません。
○書面の交付
取引が成立したら、業者は法律で定められた事項を記載した書面(通常は契約書)を作成 して交付しなければなりません。
○取引主任者証、従業者証明書
従業員は業者の発行する従業者証明書を、加えて取引主任者は都道府県知事の発行する取引主任者証を携帯することになっており、取引の関係者から請求があったときは、それらを提示しなければなりません。
○業者の立場の明示
業者は、宅地・建物の売買、貸借等について広告をするとき及ぴ注文を受けたときは、自ら当事者となるのか媒介か代理か、業者の立場を明確にすることが義務づけられています。

●閲覧のポイント

○免許証番号……宅地建物取引業者の免許は、国土交通大臣又は○○知事免許(○)第○○○○号と表示されています。 ( )内の数字が大きいことは、業者の営業年数の長さを示すことにはなりますが、営業歴が長いからといって安心はできません。その業者の営業のやり方、実績、資力などについて調べることが必要です。
○過去の営業成績……免許を更新している業者であれば、更新の免許申請前5年間の取引件数や額が、売買、代理・媒介の別で わかります。
○商号、代表者、役員、事務所の所在地…… たびたび変更しているような業者は注意が必要です。
○取引主任者、従業員……出入りが激しい業者は注意が必要です。 従業者名簿の従業者証明書番号の頭部4桁はその業者での勤務開始年月(西暦)を示します。
○資産状況等……個人営業の場合は代表者の資産状況、法人の場合は資本金、財務内容などがわかります。
○納税状況……経営状態のチェックポイン トのひとつです。
○行政処分歴……過去に業務停止などの処分を受けていないかどうか。(過去5年以内に行政処分を受けた業者については行政処分の記録がつけられています。)
○業界団体への加入状況……これもひとつの目安になります。

●悪い業者の手口

(1)オトリ広告
うまい支句で客をつり、広告とは異なる悪い物件を言葉巧みに売りつける手口。
例:Aさんはチラシで気に入り、業者を訪れたところ「その物件は昨日売れてしまいました」といわれ、別の悪い物件を買わされた。
(2)原野商法
「数年先には必ず値上がりする。」といって二足三文の原野を時価の数干倍から数百倍で売りつける手口。
例:Bさんは訪問セールスマンに「今、北海道の土地を買っておけば、4年くらいで2倍以上になり、銀行へ預けるよりはるかに有利です」といわれ、100坪を100万円で買った。ところが、後日調べてみると一坪がわずか3円だった。しかも、開発計画もないへんぴな所で、売りたくても買い手がつかないありさま。この悔しさは……。
(3)契約をせきたてる
例:Cさんは「これは掘り出し物だから、 すぐ仮契約をして物件を押さえなさい。」 といわれ、手付金を払った。後になり、それよりもよいものが見つかり解約したところ、手付金を没収されてしまった。

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