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不動産取引の心構え① ~取引のポイント~

最終更新日:平成28(2016)年4月1日

1 購入予定の不動産を知る

(1)重要事項説明書で確認する

不動産業者(以下「宅建業者」といいます。)は、取引の媒介(仲介)・代理をするとき、又は自ら売主のときには、契約が成立するまでの間に、物件の内容(所有者、所在、大きさ、権利関係、物件の状況等々)や取引の条件などを記載した「重要事項説明書」を作成して、宅地建物取引士に説明させることが義務付けられています。
この重要事項説明書により購入予定物件、購入条件等の詳細な内容を知ることができます。
しかし、購入者にとっては重要な購入の条件・動機であっても、法律上は説明事項として 明示されていない事項もありますので、購入条件や動機はあらかじめ依頼する宅建業者に明確に伝えておきましょう。そのことは、関与する宅建業者が説明すべき重要な事項になる場合が多いと考えられています。

(2)自分でも調査・確認をする

重要事項説明書は万能ではありません。
周辺にゴミ焼却場・工場・カラオケ店など、どのような施設があるか、騒音は出さないか、悪臭はしないかなどの周辺環境は、自分でも容易に調べられるはずです。説明を受けるだけではなく、周辺環境などはしっかり調査し確認することが必要です。

2 契約条件を知る

売買価格は? 支払時期・方法は? 手付金は? 引渡しの時期は? 付帯設備は?
取引をするにあたっては、売主と買主間の契約条件を決めます。この契約条件は、購入する物件により決めておくべきことも様々です。通常、関与する宅建業者が、契約条件を定めた契約書の(案)を作成しますが、契約に当たっては、自分でその内容をチェックし確認する必要があります。“知らなかった・わからなかった”などは通用しません。また、口約束は否定されることがあると覚悟することです。大事な約束事は書面にしておきます。

3 契約の決断をする

売主と契約条件について、合意できたら、いよいよ契約を締結します。
調印する前に、いまいちど契約の条文を確認し、自分の責任で契約の締結をします。

★売主の義務と買主の義務

●売主の義務

買主に対して物件を引き渡し、完全な所有権を移転することです。

●買主の義務

代金の支払をすることです。契約で約束した支払日に代金を支払うことができるように準備しなければなりません。

4 契約解除の方法を知る

(1)解除をする

契約後に事情が変わり契約を解消したいときは、手付を放棄して契約を解除する手付解除、予定していた融資が受けられなくなり契約を解除するローン利用特約による解除、その他合意解除などがあります。→契約を解除するときは

(2)解除される

売主の手付解除、契約の義務を履行しないことによる違約解除などがあります。

(3)解除による損失

契約の解除により、手付金が戻らなかったり、違約金や損害賠償金の請求を受けるなどの大きな損失を受けることがありますので、注意と覚悟が必要です。

よくある質問

手付金についてのQ&A

 売主の不動産業者から区分所有マンションを購入する売買契約を締結して手付金を売主業者に支払いました。その後、こちらの都合で、契約を解消することになりました。手付金は返ってきますか。

 買主の自己都合で契約を解消する場合には手付金を放棄することになります。逆に売主の自己都合で契約を解消する場合は「手付金の倍返し」といい、買主から受領した手付金とさらにその同額を買主に支払うことになります。
これは、手付金さえ放棄すれば無条件に契約を解消できるもので、契約者のリスクを軽減するものでもあります。