住宅ローンの基礎知識３／東京都都市整備局

未払利息とは

変動金利型の返済額は５年間変わりませんが、適用金利は半年ごとに見直しになります。
適用金利が変わると、返済額のなかの元金と利息の割合が変わります。
金利が急激に上がり、毎月の「利息の支払額」が毎月の「返済額」を超えてしまった場合はその超えた分の支払いは繰り延べられることになります。これを「未払利息」といいます。

未払利息が発生するケースについて見てみましょう。
　３年程度の周期で図－２のように金利が上下したと仮定した場合、返済額、未払利息がどうなるかシミュレートしたものが図－１です。

図－１

年間返済額の推移

１～５年目の年間返済額　841,992円

６～10年目の年間返済額　1,052,484円

グラフ

　２．３７５％の適用金利が４．３７５％になると未払利息が発生します。
　図－１のグラフのケースですと１０年経過後、支払わなければならない未払利息は１２８万円、そのときの残元金は１，９６８万円ですから、合計すると２，０９６万円と当初借入額を上回ってしまいます。

図－２（図－１のシミュレーションの金利の前提）

金利の推移

グラフ

【参考】

過去の変動金利等の推移

グラフ

（注）平成7年以前は都市銀行主要行における短プラ連動型の変動金利、それ以降は都市銀行主要行における３年ものの固定期間選択型の金利を記載しています。