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よくあるご質問

3 再開発に関わる用語について

3-1
管理処分とは?
3-2
権利床とは?
3-3
保留床とは?
3-4
特定建築者制度とは?
3-5
立体道路制度とは?
3-6
埋蔵文化財調査とは
3-7
事業計画とは?
3-8
完了公告とは?
3-9
江東再開発基本構想とは?
3-10
クリアランスとは?

3-1 管理処分とは?

管理処分とは、譲受け希望あるいは賃借り希望の申出をした者の従前の資産を再開発ビルの床に移しかえる一連の手続き行為をいいます。具体的な内容は、管理処分計画に定められます。

3-2 権利床とは?

権利床とは、譲受け希望の申出をした者が、従前資産の対償に代えて取得する再開発ビルの床をいいます。

3-3 保留床とは?

「東京都保留床」とは、東京都自らが売主となり分譲する再開発ビル(マンション)の一部住宅のことです。
再開発ビルは、「東京都保留床」のほか、従前の権利者の方が入居される「権利者用住宅」(権利床)、特定建築者が売主として分譲する「特定建築者保留床」の計3種類から成り立ちます。

3-4 特定建築者制度とは?

市街地再開発事業において整備する再開発ビルを施行者に成り代わり建築させることができる制度です。この制度により、民間資金やノウハウを積極的に活用することができます。

(より詳細な説明はこちらをご覧ください)
つまり、市街地再開発事業では、施設建築物の建築は、施行者自ら行うことが原則となっています。
その中で、施行者の負担を軽減すると同時に、民間事業者等の能力の積極的活用による事業の円滑化を図る趣旨から、昭和55年の都市再開発法改正により特定建築者制度が導入されました。
制度の導入当初は、施設建築物の全てが保留床のみからなる施設建築物についてのみ認められていましたが、都の制度改善要望等により、平成11年度に同法の改正が行われました。
これにより、権利床を含む施設建築物(すべてが権利床のみからなるものを除く)についても、特定建築者制度を活用することができるようになりました。

  •  この制度は、以下のようなメリットがあります。
  • ・施設建築物の建築費用の調達及び特定施設建築物の設計等についての負担が軽減されることとなる。
  • ・施設建築物を建築する者にとっては、施行者から建築を完了している建築物を購入するのと比べて自らの創意工夫を生かして建築物を建築することができる。

3-5 立体道路制度とは?

この制度は、「都市空間の高度利用」や「道路の建設と一体的な開発による地域の活性化を図る」などの観点から、1989年に創設され、全国で初めて都内で採用されました。
道路として利用する範囲を従来の平面的な敷地ではなく立体的な空間で定め、道路敷地の上下空間に施設の建設を可能とした制度です。

3-6 埋蔵文化財調査とは

埋蔵文化財があると知られている場所において開発する場合に行う調査です。文化財保護法により定められています。

(より詳細な説明はこちらをご覧ください)
既に埋蔵文化財(主に遺跡と言われる、土地に埋蔵されている文化財)があると知られている場所において開発事業を行う場合、もしくは事業の工事中に新たに埋蔵文化財を発見した場合において、文化財保護法により、都道府県・政令指定都市等の教育委員会に事前の届出等を行うことが求められています。
開発事業の届出等が行われた後、協議の結果、止むを得ず遺跡を現状のまま保存できないと判断された場合、事前に発掘調査を行い、遺跡の記録を残すことが必要となります。
調査の経費については事業者負担となる場合が多いですが、営利目的でない住宅建設等、事業者に調査経費の負担を求めることが適当でないと考えられる場合には、国庫補助等、公費により実施される制度があります。
なお、出土した遺物(出土品)は、所有者が明らかな場合を除き、発見者が所管の警察署長へ提出することになっています。

3-7 事業計画とは?

実施される事業に関する具体的な計画であり、どの場所において、どのような建物や公共施設を整備するのか、また、事業はいつからいつまで行われ、その間の資金の調達・使い道についてどのように計画されているのか、といったことを表すものです。

地方公共団体は、市街地再開発事業を施行しようとするときは、「市街地再開発事業に関する都市計画」に基づいて事業計画を定め、事業計画において定められた設計の概要については、国土交通大臣の認可を受ける必要があります。
これを事業認可といい、認可後に市街地再開発事業は都市計画事業として実施されます。
事業計画(案)が作成されたあと、縦覧、意見書の処理、大臣認可等、一連の手続きを経て事業計画の決定公告が行われ、事業が開始されます。

3-8 完了公告とは?

施設建築物の建築工事及び公共施設の工事が完了したとき、施行者がその旨を公告することです。
完了公告の翌日に、施設建築物は管理処分計画に定められた譲受け予定者に引渡します。公共施設は管理処分計画書に定められた将来管理者に帰属することになります。

3-9 江東再開発基本構想とは?

江東区の災害対策、生活環境の改善を図るため、昭和44年に「江東再開発基本構想」を策定しました。 本構想は、公共用地、工場跡地等を避難広場として活用し、その周囲を再開発し、震災対策、生活環境の改善、経済基盤の強化を図るものです。
この構想に基づき、白鬚(東地区・西地区)、四つ木、亀戸・大島・小松川、木場、両国、中央(猿江地区、墨田地区)の6つの地区が防災拠点として選定されました。

3-10 クリアランスとは?

クリアランスとは、道路や公園及び施設建築物を建設するため、従前の土地・建物・工作物等を取得・除却し、更地化することをいいます。クリアランスは、事業化のスケジュール・予算の規模等により、工区に分けて段階的、かつ、計画的に行う必要があります。