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都市開発諸制度とは

 都市開発諸制度とは、公開空地の確保など公共的な貢献を行う建築計画に対して、容積率や斜線制限などの建築基準法に定める形態規制を緩和することにより、市街地環境の向上に寄与する良好な都市開発の誘導を図る制度のことで、

  1. 1. 再開発等促進区を定める地区計画
  2. 2. 特定街区
  3. 3. 高度利用地区
  4. 4. 総合設計

の4制度のことを呼んでいます。

 東京都では、地域特性に応じた開発やまちづくりを進めることを目的として、地域の拠点としてこれらの制度を戦略的に活用するエリアを設定しています。そして各エリアについて、緩和することのできる容積率の限度のほか、にぎわいや魅力のある施設を誘導するために、緩和した容積の部分に充当すべき用途(育成用途といいます)の内容などについても定めています。
 また、制度ごとに詳細な運用基準・許可要綱を定めており、これに基づいた運用を行っています。

基準・方針等

◎地域の拠点や育成用途について
新しい都市づくりのための都市開発諸制度活用方針

◎各制度の詳細な基準
東京都特定街区運用基準
東京都再開発等促進区を定める地区計画運用基準
東京都高度利用地区指定方針及び指定基準
東京都総合設計許可要綱

1.特定街区

概要

  • ・特定街区は、都市機能の更新や優れた都市空間の形成・保全を目的とした相当規模のプロジェクトを、一般の建築規則にとらわれず、都市計画の観点から望ましいものへと誘導していくために設けられた制度です。特定街区内の建築物については、容積率、建ぺい率、高さ制限などの一般の形態制限を適用せず、その街区に適した建築物の形態等についての制限を個別に都市計画決定することにより、良好な都市空間の整備を図っていくものです。
  • ・有効な空地の確保、地域の整備改善に寄与する程度、都心居住を推進するための住宅の確保、及び街区の整備と併せて歴史的建築物等の保全・修復を行なう場合等に応じて、容積率の割増が受けられます。また、隣接する複数の街区を一体的に計画する場合には、街区間で容積移転することもできます。
  • ・23区内においては、特定街区(1haを超えるもの)の都市計画は、都が定めることとなっており、「東京都特定街区運用基準」に基づき運用しています。
  • ・平成27年3月31日現在、64街区が都市計画決定されています。この制度を活用した代表的なプロジェクトとして、新丸ビル、日本橋三井タワーなどがあります。

イメージ図

イメージ図1

相談窓口

都市整備局 都市づくり政策部 土地利用計画課 再開発等促進区担当
(第二本庁舎21階) 電話03(5388)3318

2.再開発等促進区を定める地区計画

概要

  • ・再開発等促進区を定める地区計画は、まとまった規模を有する低・未利用地(工場、鉄道操車場、港湾施設の跡地等)の土地利用転換を図り、建築物と公共施設の整備を一体的かつ総合的に計画することにより、土地の有効利用、都市機能の増進、住宅・業務床の供給の促進、地域の活性化の拠点づくり等を誘導する手法として、昭和63年に設けられた制度です。(昭和63年に再開発地区計画、平成2年に住宅地高度利用地区計画として創設、平成15年に再開発等促進区を定める地区計画として統合。)
  • ・再開発等促進区では、当該区域の整備、開発及び保全に関する方針など地区計画で定める事項のほか、土地利用に関する基本方針、道路・公園等の主要な公共施設の配置及び規模を定めることになっています。また、建築物等に対する制限の特例として、都市計画で定められた再開発等促進区を定める地区計画に適合する建築物で、用途・容積率の制限、建築物の高さの制限等について、特定行政庁が交通上、安全上、防災上及び衛生上支障がないと認めて認定又は許可したものについては、一般規制を超えることができます。
  • ・23区内においては、再開発等促進区(3haを超えるもの)を定める地区計画の都市計画決定については、都が定めることとなっており、「東京都再開発等促進区を定める地区計画運用基準」に基づき運用しています。
  • ・平成27年3月31日現在、53地区が都市計画決定されています。この制度を活用した代表的なプロジェクトとして、六本木ヒルズ、東京ミッドタウンなどがあります。

イメージ図

イメージ図2

相談窓口

都市整備局 都市づくり政策部 土地利用計画課 再開発等促進区担当
(第二本庁舎21階) 電話03(5388)3318

3.高度利用地区

概要

  • ・高度利用地区は、市街地において細分化した敷地等の統合を促進し、防災性の向上と合理的かつ健全な高度利用を図ることを目的として指定される地区です。壁面の位置の制限、建ぺい率の低減や住宅の確保など、市街地の整備改善と併せて、容積率が緩和されます。
  • ・都市再開発法に基づく市街地再開発事業は、高度利用地区内等において行われることとなっています。
  • ・高度利用地区の都市計画決定については、区市町村が定めることとなっていますが、都としての運用等についての原則的な考え方を示すものとして、「東京都高度利用地区指定方針及び指定基準」を策定しています。
  • ・平成27年3月31日現在、163地区が都市計画決定されています。この制度を活用した代表的なプロジェクトとして、晴海トリトンスクエア、代官山アドレスなどがあります。

イメージ図

イメージ図3

相談窓口

●各区市町村の都市計画担当窓口
●都市整備局 都市づくり政策部 土地利用計画課 土地利用担当
(第二本庁舎21階) 電話03(5388)3262

4.総合設計

概要

  • ・総合設計とは、一定規模以上の敷地面積及び一定割合以上の空地を有する建築計画について、その計画が、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がなく、かつ、市街地環境の整備改善に資すると認められる場合に、各特定行政庁の許可により、容積率、斜線、絶対高さの各制限を緩和する制度です。(なお23区内においては、延べ面積(棟単位)が10,000平方メートルを超える場合は都、10,000平方メートル以下の場合は各区での許可となります。)
  • ・その目的は、建築敷地の共同化、大規模化による土地の有効かつ合理的な利用の促進と、公開空地等公共的な空地・空間の確保によって、市街地環境の改善を図ることにあり、都では許可基準として「東京都総合設計許可要綱」を定めています。
  • ・総合設計には、「一般型総合設計」、老朽共同住宅の建替え促進を目的とする「共同住宅建替誘導型総合設計」、市街地住宅の供給を目的とする「市街地住宅型総合設計」、都心居住を誘導するため都市型住宅の供給を目的とする「都心居住型総合設計」及び業務商業の育成を目的とする「業務商業育成型総合設計」があります。
  • ・平成28年9月1日現在の許可件数は、727件となっています。この制度を活用した代表的なプロジェクトとして、新宿パークタワー、天王洲アイルなどがあります。

イメージ図

イメージ図4

相談窓口

都市整備局 市街地建築部 建築指導課 建築計画担当
(第二本庁舎3階) 電話03(5388)3374

(参考) 都市開発諸制度の活用の方針について

 東京都では、「東京の新しい都市づくりビジョン」に基づき、政策誘導型の都市づくりを戦略的に進めていくため、4つの制度を活用するにあたっての共通のルールを『都市開発諸制度活用方針』として定めています。

東京の新しい都市づくりビジョン(平成13年10月)
世界をリードする魅力とにぎわいのある国際都市東京の創造

↓

新しい都市づくりのための都市開発諸制度活用方針(平成15年6月策定)

メリハリのある都市空間の整備 -都市活動拠点の形成-
都市機能が集積し利便性に優れた拠点の形成を促進することにより、拠点とそれ以外の地域とで、メリハリのついた都市空間の整備を目指しています。
これまでの機能集積や開発動向等を踏まえて、都市開発諸制度を戦略的に活用していく整備エリアを以下のように設定しています。
都心、都心周辺部、副都心(業務商業市街地ゾーン・複合市街地ゾーン)、新拠点(業務商業市街地ゾーン・複合市街地ゾーン)、核都市(業務商業市街地地区・複合市街地地区)、一般拠点地区、職住近接ゾーン

多機能集約型都市の実現 ―育成用途の設定―
地域の特性を生かしながら、多様な機能が集積した質の高い都市空間を育成・整備していくことを目的として、緩和した容積の部分に導入すべき用途を育成用途として設定しています。
例えば、地域のにぎわいを生み出す劇場などの文化・交流施設、地域の活性化と魅力の向上に貢献する商業施設、医療施設・サービス施設といった生活支援施設などがあります。

都心居住の推進
都心居住の推進により、職住の近接した市街地を形成し、魅力と活気にあふれた都市の整備を目指しています。
都市開発諸制度では、それぞれ住宅優遇型のメニューを設けるとともに、このメニューを活用可能な地域を定めています。

相談窓口

都市整備局 都市づくり政策部 広域調整課 都市政策担当
(第二本庁舎21階) 電話03(5388)3227